土地活用-もっと有効活用-

メリット/等価交換の具体的条件

等価交換を簡単に説明しますと、土地所有者は土地を提供し、建築会社が建築資金と建物の施行を担当して、土地と建物を等しい価値で交換（区分所有）するというものです。
この制度には土地・建物の譲渡所得税が安くなるという大きなメリットがあります。

税法上では等価交換という言葉はありませんが、一般には次の3つが代表的な等価交換とよばれているものです。
（１）特定の事業用資産の買換え(通常の買換えと呼ばれているものです。 )
（２）建物の高層化のための買換え（地上階数4以上）
（３）中高層耐火共同住宅への買換え（地上階数3以上）

本来、交換というものは土地と土地、建物と建物でしかできなかったものがこの制度を利用することにより、実質的に土地と建物を交換したと同じ状態になるわけです。（１）は日本国中どこの市街化区域でも対象となるのに対し、（２）（３）については特定の地域でしか適用されません。そのかわり、（１）に比べてその適用条件はかなり緩和されています。
この制度を利用される場合には、金銭の動きがないので税金問題が発生すると資金的に困ることになりますから、事前に税務署なり税理士に相談されることをおすすめします。

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メリット/等価交換のあらまし

等価交換と一言で言ってもいろんな方法があります。
ここでいう等価交換の概略は下記の通り。

等価交換というのは
・土地の所有者が自分の土地の一部を建設会社に提供し
・建設会社が建てた建物（ビルやマンション等）の一部を取得する
というものです。

つまり、土地所有者が自分の提供した土地の一部と、建設会社が建てた建物の一部を交換する。これが等価交換のしくみになります。

等価交換でアパートやマンションを取得すると、その建設資金が不要なため、安定的に高収入が得られるというメリットがあります。その上、税法上においても資産の買換えというかたちでたいへん優遇されています。
つまり、本来ならば土地を譲渡した場合には譲渡所得税が課税されるのですが、等価交換の場合には、課税の繰延べの特典があるのです。このように税金によって目減りすることなく、アパートやマンションを取得することができるので、等価交換は財産保全策としても注目されているわけです。

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居住用財産の買換えの特例

マイホームからアパート併用マイホームへの買換えの特例については「居住用財産の特例」があり、以下のようなものがあり、要件に応じた特例を選択して利用することになります。

（１）3000万円の特例控除の特例
（２）3000万円の特別控除をして、軽減税率により税額を算定する特例
（３）特定の居住用財産の買換特例
（４）相続した居住用財産の買換特例
＜上記の適用条件＞
（１）（２）について
・本人が居住していた家屋を譲渡した場合
・所有期間・取得原因などの条件はありません
（３）について
・本人が居住していた家屋を平成18年12月31日までに譲渡した場合
・譲渡した家屋の居住期間10年以上かつ所有期間10年超
・買い換えた家屋の床面積が50m2以上280m2以下
・買い換えた家屋の敷地面積が500m2以下のもの
（４）について・本人が居住していた家屋を平成18年12月31日までに譲渡した場合
・父・母・祖父・祖母のいずれかからの相続で取得
・被相続人が死亡の時までにそこに居住
・譲渡した本人が36年以上居住
・譲渡した本人が土地及び家屋を10年超所有

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居住用財産の特別控除

居住用財産の3,000万円の特別控除の適用があります。
受け取るには譲渡をした年の翌年の3月15日までに、確定申告書（分離課税用）にこの特例の適用を受ける旨を記載し、書類を添付したうえで税務署に提出します。

〈添付書類〉
（１）譲渡所得計算明細書
（２）住民票の写し（譲渡した日から2ヶ月経過してから作成されたもので、譲渡した家屋・土地所在地の市町村から交付を受けたもの。）

注意事項
なお、3,000万円の特別控除によって、課税譲渡所得がゼロになる場合でも、特例を受ける旨の記載をした確定申告書と添付書類を提出しなければ、この特例はうけられませんので注意してください。

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