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アパート経営の有利な確定申告

アパート経営を始めるにあたって、確定申告について青色申告の特典

　サラリーマンの方などの所得税は、毎月の給料から源泉徴収されて支払われますが、賃貸アパート経営を開始すると、1月1日～12月31日の1年間の所得を自ら計算して、税務署に申告・納税しなければなりません。
市町村役場で税額を計算して通知してくれる固定資産税などとは異なりますので、賃貸マンション経営開始と同時に、所得税の申告について準備しておく必要があります。

一口に確定申告といっても「白色申告」と「青色申告」の2種類があり、「白色申告」とは所得が300万円を超えなければ記帳の義務がないかわりに「青色申告」と比べて特典が少なく、「青色申告」とは帳簿を正確に記帳する義務があるかわりに、一定の特典が与えられるというものです。
そのため、経営開始当初から記帳を行って、特典がある「青色申告」を選択しておく方が有利であると言えそうです。
具体的にどのような特典があるかは、アパート経営の規模やその他の条件によって異なりますが、主に以下の３つの特典があります。

青色申告者の特典
（１）青色申告特別控除青色申告者になると、アパート・マンションの規模に関わらず一律10万円の「青色申告特別控除」が、不動産所得から控除されます。
また、事業的な規模（アパートなら10室以上、一戸建ての貸家なら5棟以上）で貸家経営をしている者については、その記帳・決算の仕方に応じて55万円まで特別控除を受けることができます。

（２）専従者に対する給与等青色申告者は、「青色専従者給与」として届け出た額まで必要経費となります。尚、青色・白色申告どちらの場合も、「専従者」とした者は控除対象配偶者になりませんので、「配偶者控除」「配偶者特別控除」ともに受けられなくなります。
また、子どもの場合は扶養家族になりませんので、「扶養控除」は受けられません。 ※「専従者給与」・・・生計をともにする配偶者や子どもに給与（給与+賞与）を支給し、賃貸事業の経費とすることができる。

（３）純損失の繰越控除「純損失の繰越控除」とは、その年の赤字を次年度以降3年間まで繰り越して、黒字の所得と通算できるというものです。
賃貸住宅経営を始めた当初は、減価償却費の関係で通常の不動産所得が赤字（マイナス）になります。この赤字を、ほかに給与所得等があればその所得と「損益通算」することにより、所得税の節税がはかれるわけです。ところが、白色申告者で他の所得がほとんどない場合には、赤字はその年度で切捨てられてしまいます。したがって、給与所得などの所得がほとんどない場合には、青色申告の方がぐんと有利になります。 ※「損益通算」…赤字（損）の所得と黒字（益）の所得を合算して所得税を計算すること。

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特定事業用資産の買換え

立体買換え制度が、三大都市圏以外の地域でも認められるようになりました。

この制度は三大都市圏（既成市街地等）だけ認められていましたが、以前の税制改正で次のように改正されました。

（1）対象地域を従来の三大都市圏の既成市街地等から、全国の市街化区域に拡大する。
（2）買換資産となる建物についてその範囲を建築面積が150m2以上のものに限ることとするとともに、階数要件をアパートやマンションに限り、３階以上（※現行４階以上）に引き下げる。

また、譲渡資産および買換資産の所在地が市街化区域または既成市街化地域等にあることを証する市町村長の書類を確定申告書に添付しなければならないこととされました。

※ただしそのアパートやマンションは耐火構造または簡易耐火構造で、その床面積の５分の３以上に相当する部分が住宅の用に供されていること。

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家賃収入の消費税

アパート、マンションなどの居住用の建物の家賃は非課税で、貸店舗、貸ビル、貸倉庫、貸工場などの非居住用の建物の家賃は消費税が課税されます。家賃収入が3,000万円以超の場合

■消費税に該当する人と負担率
・免税業者
　家賃収入が3,000万円以下の場合
　無税（17年からは1000万円以下）

・簡易課税業者
　家賃収入が3,000万円超2億円以下の場合
　5％の税率　＜課税売上×みなし仕入率50％×税率5％＞（17年からは1000万円以下）

・一般課税業者
　家賃収入が2億円超の場合
　5％の税率〈（課税売上－課税仕入）×5％〉

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消費税が節税できる非住宅の建設

テナントビルをはじめ、貸店舗や貸倉庫、貸工場のような非住宅を建設した場合には、建設時に支払った消費税等を取り戻すことができます。
経営を始める際に「課税事業者の選択の届け出」を活用することで、既に納税済みとなっている消費税等額について相当額の還付を受けることができます。

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税金対策